Два дома под аренду · Ciudad de la Costa
Два дома для долгосрочной аренды
Участок 438 м² и два жилых юнита примерно по 70 м² в агломерации Монтевидео.
Запросить информацию
- Общий бюджет
- $374–408 тыс.
- Вход инвестора
- от €50 тыс.
- Площадь участка
- 438 м²
- Срок до аренды
- 12–14 месяцев
- Совокупный ROI · 5 лет
- 35,7–46,9%*
- Годовая IRR · base
- 6,8–8,6%*
Проект
- Solar 1, кадастровый номер Padrón 47918.
- На участке разрешены два жилых объекта.
- Два юнита примерно по 70 м², по две спальни в каждом.
- Формат уточняется: двухэтажный дуплекс или два одноэтажных блока.
- Вода, электричество и канализация доступны; участок имеет асфальтированный подъезд.
- План: долгосрочная аренда с последующей продажей или продолжением эксплуатации.
Материалы проекта
Локация
Ciudad de la Costa, департамент Canelones. Точная точка будет опубликована после завершения сделки.
Предварительный бюджет
Два сценария зависят от окончательной цены подрядчика. Все суммы указаны в долларах США.
| Статья | Базовый · $1,500/м² | Целевой · $1,300/м² |
|---|---|---|
| Участок Solar 1 | $123,000 | $123,000 |
| Сделка: ITP, нотариус, комиссия и оформление | $11,070 | $11,070 |
| Строительство 140 м² под ключ | $210,000 | $182,000 |
| Проект архитектора и разрешение | $14,700 | $12,740 |
| Подключение воды и электричества | $3,000 | $3,000 |
| Забор, парриллеро и благоустройство | $10,000 | $10,000 |
| Contribución Inmobiliaria и страхование стройки | $2,000 | $2,000 |
| Резерв на непредвиденное | $14,700 | $12,740 |
| Управление строительством, 5% | $19,424 | $17,828 |
| Итого | $407,894 | $374,378 |
Что входит в расходы на сделку
ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales) — налог на передачу недвижимости. Покупатель платит 2% от обновлённой кадастровой стоимости, которую определяет Dirección Nacional de Catastro, а не обязательно от цены покупки. Остаток резерва 9% покрывает нотариуса-escribano, агентскую комиссию, регистрацию и сопутствующее оформление. Точный состав и сумма подтверждаются нотариусом до сделки.
DGI Uruguay ↗IVA + BPS
В текущем бюджете IVA и BPS не добавляются сверху: расчёт предполагает, что подрядчик включил их в цену строительства под ключ $1,300–1,500/м².
- IVA · 22%
- Налог на добавленную стоимость, применяемый к строительным материалам и работам подрядчика.
- BPS
- Взносы в Banco de Previsión Social за зарегистрированный труд строительных рабочих. По предварительной оценке партнёра: 50–70% от стоимости труда, ориентировочно до 25% стоимости стройки; точную сумму определяет смета и порядок найма.
- До начала работ
- Подрядчик должен письменно подтвердить цену с IVA и BPS, показать их в окончательной смете и предоставить документы об уплате.
Арендная модель
Рост стоимости · сценарии
Downside
1% в год
Base
4% в год
Upside
6% в год
Это прогнозные допущения, а не гарантированная доходность. ROI и IRR рассчитаны по текущей финансовой модели и обновляются при изменении подтверждённых исходных данных.
ROI + IRR
Полный результат проекта за 5 лет
Первый год занимает строительство, затем предусмотрены четыре года аренды и продажа двух объектов в конце пятого года.
| Сценарий роста | Бюджет $407,894 | Бюджет $374,378 |
|---|---|---|
| Downside · 1% | ROI 24,5% · IRR 4,8% · прибыль $99,888 | ROI 35,2% · IRR 6,7% · прибыль $131,944 |
| Base · 4% | ROI 35,7% · IRR 6,8% · прибыль $145,487 | ROI 46,9% · IRR 8,6% · прибыль $175,651 |
| Upside · 6% | ROI 43,3% · IRR 8,0% · прибыль $176,806 | ROI 55,3% · IRR 9,9% · прибыль $206,971 |
Почему получается такой ROI · базовый рост 4%
- Чистая аренда за 4 года
- $118,800
- Продажа двух домов до расходов
- $456,245
- Чистая сумма продажи
- $434,581 / $431,229
- Итоговая прибыль
- $145,487 / $175,651
Два значения соответствуют бюджетам $407,894 и $374,378. Более высокий ROI во втором варианте возникает из-за меньшего первоначального бюджета при одинаковой аренде и цене продажи.
ROI = (чистая аренда за 4 года + чистая сумма продажи − первоначальные вложения) ÷ первоначальные вложения. Продажа учитывает комиссию 3%, IVA на комиссию, оформление PH около $2,000 и 10% вознаграждения УК от чистого прироста стоимости при выходе.
Основные риски и решения
Участок продадут до сбора капитала
Подбираем аналогичный участок в той же географии и с сопоставимой экономикой.
Окончательная смета отсутствует или меняется
Сначала строим и сдаём один объект, затем завершаем второй.
Ставка аренды ещё не подтверждена договорами
Спрос и ставку проверяют партнёрское агентство недвижимости и релокационное бюро, которое занимается заселением.
Юридическая структура участия оформляется
Инвестиции принимаются после фиксации структуры владения, прав сторон и порядка распределения дохода.
Подтверждено
- ✓ Участок 438 м² и цена $123,000
- ✓ Разрешение на два жилья
- ✓ Доступ к воде, электричеству и канализации
- ✓ Асфальтированный подъезд
Документы доступны по запросу
Пакет проекта собран. Менеджер предоставит материалы и пояснения напрямую: часть документов содержит коммерческие и юридические данные и не публикуется в открытом доступе.
- ✓ Смета подрядчика и состав цены
- ✓ Обоснование ставки аренды $1,500 за юнит
- ✓ IVA и BPS в стоимости строительства
- ✓ Юридическая структура участия
- ✓ График финансирования и этапы оплаты
*Доходность рассчитана по текущей модели аренды и предварительному бюджету. Все показатели прогнозные. Материалы не являются публичной офертой или гарантией результата.
Запросить информациюКОНТАКТ